Vai comprar imóvel novo? NBR 15575 mostra o que checar e por que reforma sem aval técnico é risco

A MRV, maior construtora da América Latina, cita a Norma de Desempenho em seus documentos institucionais. Para quem compra imóvel novo, a ABNT NBR 15575 serve de referência para medir como a edificação se comporta durante o uso, e não apenas o que foi aplicado nos acabamentos.

Na prática, a norma fixa resultados que cada sistema da construção precisa atingir em condições previstas de utilização. Estrutura, pisos, paredes, coberturas e instalações hidrossanitárias entram nessa conta, assim como aspectos de segurança, habitabilidade e sustentabilidade.

A aplicação, porém, varia conforme o escopo da norma, as características do projeto e a edição vigente na data da obra.

Quais são os principais requisitos da NBR 15575?

A norma reúne critérios técnicos para avaliar o funcionamento de cada parte do imóvel. Para o comprador, os conceitos principais podem ser organizados em alguns grupos, que começam pela estrutura.

O primeiro deles é a segurança e o desempenho estrutural. A edificação precisa seguir critérios de estabilidade e segurança, o que envolve pilares, vigas e lajes, conforme o sistema construtivo escolhido. A MRV acompanha parâmetros como a resistência do concreto, a posição das armaduras e a estabilidade estrutural.

A ideia central é garantir que a estrutura aguente as cargas previstas em projeto, levando em conta o uso e as exigências técnicas aplicáveis. Só olhar o apartamento não permite confirmar esse desempenho. A checagem depende de documentação técnica, métodos de verificação e, quando preciso, inspeções especializadas.

Mudanças em elementos estruturais feitas sem avaliação e autorização técnica podem comprometer a segurança do imóvel, por isso o morador deve seguir as orientações sobre reformas.

Estanqueidade: água e umidade sob controle. A estanqueidade mede a capacidade dos sistemas de impedir a entrada ou a passagem indesejada de água, dentro das condições previstas na norma. Chuva, umidade vinda do solo e uso de água nos ambientes internos entram nesse cenário.

Paredes, fachadas, pisos, coberturas e as ligações entre instalações precisam atender aos critérios de cada sistema. Quando surgem infiltrações, manchas que não saem ou água aparecendo em lugares inadequados, o comprador deve investigar. Esses sinais, contudo, não apontam sozinhos a origem do problema.

Cabe à avaliação técnica verificar se houve falha de construção, uso inadequado ou outro fator.

Conforto térmico e acústico. O desempenho térmico trata das condições de temperatura que a edificação deve oferecer, considerando projeto, materiais, clima e exposição. Paredes, coberturas e aberturas interferem na troca de calor entre o interior e o exterior, e a norma traz métodos para avaliar esse comportamento.

Na acústica, o foco é limitar a transmissão de sons entre os sistemas construtivos. A norma cobre o ruído que passa de uma unidade para outra, a contribuição das fachadas no isolamento e os barulhos gerados por equipamentos prediais. Segundo a MRV, a empresa adota paredes de concreto em larga escala, e a continuidade das vedações ajuda a reduzir juntas e descontinuidades que deixam o ruído passar.

Ainda assim, atender à norma não significa silêncio absoluto, já que ela estabelece parâmetros técnicos e não elimina todo barulho.

O que é Vida Útil de Projeto (VUP)?

A Vida Útil de Projeto (VUP) é o período estimado em que um sistema deve manter os requisitos de desempenho para os quais foi projetado, considerando uso, exposição e manutenção previstos. Ela não indica a data exata em que um componente vai parar de funcionar, e também não se confunde com o prazo de garantia do imóvel.

Os períodos variam conforme o sistema construtivo e os critérios aplicáveis. Por isso, não existe um prazo único para estrutura, pisos, instalações e demais componentes. A durabilidade, que é a capacidade de manter o desempenho ao longo do tempo, e a manutenibilidade, que é a facilidade de inspecionar e intervir, também fazem parte dessa conta.

Na prática, a qualidade do imóvel depende da conservação ao longo dos anos, não só da entrega inicial.

Para descobrir a VUP do próprio apartamento, o proprietário deve consultar a documentação técnica e o manual de uso, operação e manutenção. A vida útil efetiva pode ser menor se o imóvel for usado ou conservado de forma diferente da prevista no projeto.

A NBR 15575 garante que o apartamento nunca terá defeitos?

Não. A norma estabelece requisitos técnicos, mas não promete que o imóvel ficará livre de qualquer ocorrência durante toda a sua vida útil. O atendimento deve ser avaliado sistema a sistema, de acordo com os requisitos e as condições de cada caso.

Se surgir uma fissura ou uma infiltração, o fato em si não basta para dizer se houve descumprimento da norma ou quem deve pagar pelo reparo. A investigação analisa a origem do problema, as características do sistema, a documentação da obra, as condições de uso e a manutenção feita.

Quando necessário, um profissional habilitado pode dizer se o desempenho esperado foi comprometido.

Como o comprador pode verificar o desempenho do imóvel?

O primeiro passo é ler a documentação entregue na entrega das chaves, incluindo o manual do proprietário e as orientações de uso e manutenção. Esses materiais mostram as condições previstas para cada sistema e os cuidados para conservar o apartamento.

Na vistoria, dá para observar pontos aparentes, como o funcionamento de portas e janelas, sinais de umidade e o estado dos acabamentos. Essas checagens ajudam, mas não substituem ensaios ou avaliações técnicas quando o requisito depende de medição específica.

A MRV usa a metodologia BIM (Building Information Modeling) na gestão de projetos, com informações técnicas e arquitetônicas em formato digital, e pretende incluir análise preditiva no seu fluxo de qualidade. Se houver sinais de falha ou dúvida sobre algum sistema, o morador pode registrar a ocorrência e procurar a assistência técnica da construtora, que deve identificar a causa e aplicar os critérios do caso. Não significa silêncio absoluto, lembra a norma, que trabalha com parâmetros técnicos e não com promessas.