Mesmo baratos há 1.340 pregões, FIIs do IFIX seguem sem fechar o desconto sobre o patrimônio

A corretora Rico identificou que o IFIX, principal indicador de fundos imobiliários (FIIs) da bolsa, está sendo negociado abaixo do valor justo há pelo menos cinco anos. É o período mais longo de desconto já registrado na série de 14 anos analisada pela empresa.

Na prática, os FIIs estão mais baratos do que nunca. Em 26 de outubro, o índice fechou em 3.764 pontos, enquanto seu valor patrimonial teórico apontava para 4.587 pontos. Para entender o tamanho desse deságio, é preciso primeiro conhecer o indicador usado no estudo, o P/VP.

Como funciona o indicador P/VP

O P/VP reúne duas medidas. A letra P representa o preço da cota na bolsa, ou seja, quanto os investidores pagam por ela. Já o VP, ou VPA, é o patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, levando em conta imóveis e títulos de renda fixa que ele possui.

A relação entre as duas coisas mostra se a cota está acima, abaixo ou em linha com o patrimônio. Imagine um FII com patrimônio de R$ 100 por cota, negociado a R$ 80 na bolsa. O P/VP seria 0,80, o que quer dizer que o investidor paga R$ 0,80 por cada R$ 1 de patrimônio.

Quando o indicador fica abaixo de 1, a cota vale menos que o patrimônio informado pelo fundo. Acima de 1, acontece o contrário. Analistas usam essa leitura para dizer se um papel está barato ou caro, o que pode sugerir um bom momento para comprar ou vender.

Desconto de 17,9% já dura 1.340 pregões

O deságio do IFIX chegou a 17,9% no dia citado, o que corresponde a um P/VP de aproximadamente 0,82. O movimento não se limita ao índice: dos 97 veículos que o compõem, 95 eram negociados abaixo do respectivo valor patrimonial naquele dia.

Segundo a pesquisa, o IFIX acumulava 1.340 pregões consecutivos com P/VP inferior a 1 desde 12 de maio de 2021. A corretora afirma que se trata do período mais longo de desconto ininterrupto da história do índice.

O desconto, porém, não é igual em todos os segmentos. Os fundos de fundos (FOFs) atingiram o menor P/VP de sua série histórica, com 0,822. Já os FIIs de lajes corporativas têm o menor múltiplo entre as categorias, de 0,647, e aparecem mais baratos que 95% dos dias analisados.

Os fundos de recebíveis, que somam 36 veículos e pesam 34,60% no índice, estão em 0,87 e também aparecem mais baratos que 99% dos dias.

No caso das lajes, um P/VP de 0,647 indica que as cotas são negociadas, em média, por cerca de 65% do valor patrimonial de referência. A Rico ponderou, porém, que parte desse desconto é estrutural. Ele reflete a maior sensibilidade à vacância e a defasagem natural dos laudos de avaliação em relação ao mercado de escritórios.

Juros e expectativas pesam mais que a Selic

Segundo a Rico, a trajetória dos juros ajuda a explicar o movimento. Quando a Selic sobe, e com ela o CDI, investidores passam a exigir retornos maiores para manter recursos em ativos de risco, o que costuma pressionar as cotas na bolsa. Desde 2021, quando estava em 2% ao ano, a taxa básica não voltou a um dígito.

Hoje está em 13,75% ao ano.

O estudo, porém, mostrou que o comportamento dos FIIs depende mais das expectativas para os juros, refletidas na curva futura, do que do nível atual da Selic. Em 2023, por exemplo, o IFIX subiu 10,1% entre abril e junho, antes de o Banco Central iniciar o ciclo de cortes, em agosto.

Em 2025, o índice avançou 21%, mesmo com a Selic no maior patamar em duas décadas, de 15% ao ano. Os investidores perceberam que o aperto monetário estava chegando ao fim. Já em 2026, o cenário foi outro. Mesmo com cinco cortes consecutivos, que levaram a Selic de 15% para 13,75%, o P/VP do IFIX recuou 8%.

Para a Rico, os juros de longo prazo subiram por causa de incertezas fiscais e externas, o que pressionou as cotas apesar do afrouxamento.

Desconto é sinal de compra?

Apesar dos números, analistas da Rico fizeram uma ressalva. Um FII abaixo do valor patrimonial não é necessariamente um ativo barato, porque o P/VP depende das premissas usadas para avaliar os imóveis e os títulos da carteira. O indicador também não substitui a análise da capacidade de geração de renda, da qualidade dos empreendimentos e dos riscos de cada fundo.

A corretora lembrou ainda que a recuperação do múltiplo não tem prazo garantido. Parte do desconto pode refletir riscos específicos dos veículos ou avaliações patrimoniais que ainda serão revisadas. Por isso, a conclusão do estudo não é que todos os FIIs estejam em promoção, mas que o mercado mostra uma diferença histórica.

Para medir o potencial de uma eventual recuperação, o estudo fez simulações com diferentes níveis de P/VP. Se o indicador do IFIX subisse de 0,82 para 0,87, a valorização seria de aproximadamente 6%. Já com o retorno à paridade com o patrimônio, ou seja, com o P/VP em 1, o ganho chegaria a 21,9%.