Log absorve 495 mil m² em galpões no trimestre, recorde que supera marca anual de 2026

A Log Commercial Properties absorveu 495 mil metros quadrados de galpões logísticos entre julho e setembro de 2026, o maior volume trimestral de sua história. A empresa, da família Menin, respondeu por cerca de 30% da absorção nacional no período.

O lucro líquido avançou 9,2% em relação ao terceiro trimestre de 2025, para R$ 121,6 milhões, apesar de a receita líquida ter recuado 13,5%, para R$ 57,7 milhões. Em 2026, a Log soma 789 mil metros quadrados absorvidos e já superou seu recorde anual com um trimestre de antecedência.

Desenvolvimento elevou o lucro mesmo com receita menor

“Isso mostra que a gente teve uma performance comercial muito forte, e isso tem a ver com o portfólio de projetos que temos em desenvolvimento”, afirmou Rafael Saliba, CFO da Log, à EXAME. Ele ponderou que repetir o resultado depende da quantidade de obras disponíveis para locação. “É difícil falar se isso se repete ou não”, disse.

Em nove meses, o lucro líquido chegou a R$ 314,3 milhões, alta de 10,4%. O resultado também se recuperou em relação ao segundo trimestre, quando o lucro caiu para R$ 58,7 milhões devido a um efeito contábil da venda de galpões a um fundo do Itaú.

A área bruta locável média ficou 28,5% abaixo da registrada um ano antes, após a venda de imóveis prontos a fundos imobiliários, estratégia chamada pela companhia de reciclagem de ativos. No segundo trimestre, a Log vendeu 11 galpões por R$ 1,02 bilhão a um fundo da Itaú Asset, na maior transação de sua história.

O balanço combina receitas de locação e de desenvolvimento: a empresa aluga imóveis e também compra terrenos, constrói galpões e contabiliza o ganho dos projetos antes de vendê-los. No terceiro trimestre, o desenvolvimento respondeu por R$ 110,1 milhões do lucro, alta de 10,9%, enquanto a locação contribuiu com R$ 11,5 milhões, queda de 4,8%.

A margem Ebitda da operação de aluguel foi de 84,2%.

Clientes atuais contrataram a maior parte das pré-locações

O ticket médio de aluguel atingiu R$ 26,36 por metro quadrado, alta de 17,5% em 12 meses. A vacância estabilizada ficou em 1,14%, ante média de mercado de cerca de 5%, segundo a companhia. Pelo 17º trimestre consecutivo, os aluguéis cobrados dos mesmos clientes subiram acima da inflação, com ganho real de 2,49% no indicador same client rent.

Nas novas locações, a Log pede R$ 29,23 por metro quadrado, valor 10,9% superior ao ticket médio atual. A companhia prevê novas rodadas de renegociação de contratos para 2027 e 2028. Os 65,3 mil metros quadrados entregues no trimestre, em Cariacica (ES) e Goiânia, foram alugados integralmente por R$ 28 por metro quadrado.

A pré-locação de 487 mil metros quadrados em 14 projetos e 11 cidades foi o principal motor do trimestre. Os contratos, fechados antes da conclusão das obras, tiveram ticket médio de R$ 28,63 por metro quadrado e foram firmados quase todos com empresas que já ocupavam galpões da Log. “Podemos concluir que é tudo cliente que já está em casa”, afirmou Saliba.

Plataformas de e-commerce e operadores logísticos responderam por 88% da absorção bruta no trimestre e ocupam 67% da área em operação. O maior cliente passou a representar 25,9% da receita bruta, ante 10,9% um ano antes; a Log não divulgou o nome do inquilino.

A companhia tem 62 clientes em 102 contratos ativos.

Novos projetos têm retorno de 13,8%

O mapa das locações também se deslocou para fora do Sudeste: 89% dos novos contratos do trimestre foram fechados em outras regiões. Entre os galpões em construção, o Nordeste lidera, com 360 mil metros quadrados, seguido por Sul (195 mil), Centro-Oeste (192 mil) e Sudeste (166 mil).

O yield on cost, que compara o aluguel anual ao custo de construção, alcançou 13,8% nas pré-locações do trimestre, o maior nível da história da Log. Saliba atribuiu o patamar ao custo do dinheiro. “Isso é um reflexo do maior nível de taxa de juros de mercado, e a gente tem que se preparar para isso, porque o capital sobe de preço”, afirmou.

O CFO disse que o custo das obras pode ser afetado pelo fim da escala 6×1. “O INCC muito provavelmente vai ser impactado pela escala 5×2”, afirmou, em referência ao Índice Nacional de Custo da Construção. A Log diz que os contratos de pré-locação corrigem o aluguel durante a obra: 90% pelo INCC e 10% pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), repassando a alta aos inquilinos.

“A nova demanda que está chegando necessariamente vai ter que pagar a conta”, disse Saliba. Com a vacância baixa, a avaliação do CFO é que os novos clientes absorverão o aumento de custos, enquanto o retorno dos projetos permanece travado nos contratos.

Log investe R$ 318,5 milhões em obras no trimestre

A empresa aplicou R$ 318,5 milhões em obras entre julho e setembro, recorde trimestral. São 914,9 mil metros quadrados em construção, distribuídos por 17 canteiros em 10 estados.

Os investimentos integram o plano Log 2 Milhões, que prevê a entrega de 2 milhões de metros quadrados de galpões entre 2025 e 2028. Até setembro de 2026, a companhia havia entregue 499 mil metros quadrados e afirmava ter garantido terrenos para o restante do programa.

Segundo Saliba, boa parte dos terrenos foi negociada por permuta, modelo em que o pagamento ocorre com uma parcela do empreendimento, reduzindo a necessidade de capital. Cerca de 77% da área prevista para entrega até o fim de 2027 já está pré-locada.

Para o trimestre, a Log aprovou R$ 86,59 milhões em dividendos, equivalentes a R$ 0,995 por ação, com pagamento previsto para 30 de novembro.