Imposto de Renda 2026: veja como declarar imóvel financiado

Regras para declarar imóveis financiados no IR 2026

Os contribuintes que adquiriram ou mantiveram imóveis financiados durante 2025 precisam estar atentos às diretrizes específicas para a declaração do Imposto de Renda em 2026. Ao contrário do que muitos podem pensar, o financiamento imobiliário não deve ser registrado na seção de “Dívidas e Ônus Reais”, mas sim na área de “Bens e Direitos”.

A Receita Federal determina que o valor declarado deve refletir o montante efetivamente investido no patrimônio até a data de corte de 31 de dezembro de 2025.

A declaração é obrigatória para quem se enquadra nas regras gerais de rendimentos ou para quem tinha, em 31 de dezembro de 2025, bens e direitos, incluindo imóveis, com valor total acima de R$ 800 mil. Nesse caso, a entrega vale mesmo para quem não teve rendimentos acima do limite de isenção.

Como preencher a ficha de Bens e Direitos

O correto preenchimento da ficha de “Bens e Direitos” é crucial para evitar a retenção da declaração em malha fina. O passo a passo para registrar imóveis financiados está detalhado no fim deste texto.

Uso do FGTS e despesas de corretagem

Se o comprador utilizou o FGTS para abater o saldo devedor ou como entrada, o valor deve ser declarado em duas frentes. O montante deve ser somado ao valor do imóvel na ficha de “Bens e Direitos” para atualizar o custo de aquisição. Além disso, esse valor precisa ser registrado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código “04”, informando a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04) como fonte pagadora.

As despesas com comissão de corretagem pagas no momento da compra devem ser informadas na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “72 – Corretor de Imóveis”. É necessário identificar o beneficiário pelo nome e CPF (ou CNPJ da imobiliária) e o valor total pago.

Esses custos também podem ser incorporados ao valor total do imóvel na ficha de bens, ajudando a reduzir o imposto sobre ganho de capital em uma venda futura.

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Imóveis na planta e com mais de um proprietário

Imóveis adquiridos na planta ou ainda em construção seguem a mesma lógica de fluxo de caixa. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar apenas o total desembolsado para a construtora ou incorporadora até aquela data. Na seção “Discriminação”, deve-se detalhar o nome e CNPJ da empresa vendedora e as condições do contrato.

Para propriedades com mais de um proprietário, as regras variam conforme o regime de bens. Na comunhão parcial ou universal, a Receita Federal orienta que o imóvel seja declarado integralmente por apenas um dos cônjuges. Já na separação total ou entre sócios, cada proprietário deve declarar sua respectiva quota-parte individualmente, especificando o percentual de posse e os dados dos demais coproprietários no campo de discriminação.

Reformas e benfeitorias

Gastos com reformas e ampliações realizadas em 2025 podem ser adicionados ao valor do imóvel para atualizar o custo de aquisição, desde que o contribuinte possua notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos. Essas despesas devem ser registradas na ficha “Bens e Direitos” sob o código “17 – Benfeitorias”.

Não é permitida a atualização do valor do imóvel apenas com base na valorização de mercado; somente investimentos comprovados podem alterar o saldo declarado.

Passo a passo e perguntas frequentes

• Passo 1: Seleção do grupo e código do imóvel – O contribuinte deve acessar a ficha de “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”. É obrigatório escolher o código que identifica a natureza do bem: Código “11” para apartamentos, Código “12” para casas e Código “13” para terrenos. A escolha errada do código pode causar divergências no cruzamento de dados com os cartórios de registro de imóveis.
• Passo 2: Detalhamento no campo Discriminação – Neste espaço, o contribuinte deve fornecer um histórico completo da aquisição, informando se o imóvel foi comprado à vista, financiado ou de outra forma. Também devem ser incluídos o nome e CPF ou CNPJ do vendedor, além dos dados da instituição financeira que concedeu o crédito. Informações como o número do contrato de financiamento, a quantidade total de parcelas e quantas já foram quitadas são essenciais para a transparência da declaração.
• Passo 3: Registro da evolução dos valores pagos – Este campo deve conter o custo de aquisição acumulado, e não o valor total de mercado do imóvel. Se o financiamento foi contratado em 2025, o campo “Situação em 31/12/2024” deve ser preenchido com R$ 0,00. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar a soma de todos os valores desembolsados no ano, incluindo entrada, parcelas mensais (com juros e taxas), eventuais usos do FGTS e custos cartorários.
• Passo 4: Dados de registro e inscrição municipal – O programa da Receita Federal exige informações específicas para a localização e identificação formal do bem. Devem ser preenchidos: endereço completo, número da inscrição municipal (IPTU), data de aquisição, matrícula do imóvel e nome do cartório de registro. Se o imóvel ainda não tiver matrícula, esses campos podem ser preenchidos na declaração do ano seguinte ao registro.
• Devo declarar o valor total da dívida do financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”? Não. Imóveis financiados com garantia do próprio bem (alienação fiduciária) devem ter apenas os valores efetivamente pagos informados na ficha de “Bens e Direitos”.
• O que acontece se eu declarar o valor total do imóvel de uma vez? Isso pode gerar inconsistências patrimoniais, pois a Receita Federal entenderá que você teve renda suficiente para quitar o bem à vista, o que pode levar à malha fina.
• Como declarar um imóvel comprado por um casal em comunhão parcial de bens? O casal deve escolher um dos dois para declarar 100% do imóvel. O outro cônjuge não precisa mencionar o bem, mas deve informar na sua declaração que os bens comuns estão na declaração do parceiro.
• Posso incluir os juros do financiamento no valor do imóvel? Sim. No caso de financiamentos, os juros, taxas e seguros pagos ao banco integram o custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao valor declarado anualmente.

Atualização em 30/10/2026: o texto foi corrigido.