Imóvel Novo: Conheça as Garantias e Proteções que Todo Comprador Deve Saber!
A compra de um imóvel novo no Brasil traz garantias essenciais para proteger seu investimento. Descubra as diferenças entre garantia estrutural e de acabamento!
Aquisição de Imóvel Novo: Garantias e Proteções
A compra de um imóvel novo envolve diversas salvaguardas jurídicas que visam proteger tanto o patrimônio quanto o comprador. No Brasil, essas garantias são classificadas em duas categorias principais, cada uma com suas finalidades, coberturas e prazos de validade: a garantia estrutural e a garantia de acabamento.
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Essas proteções são regulamentadas de forma complementar pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Entender o funcionamento de cada tipo de garantia e os procedimentos formais para acionamento é essencial para que o proprietário proteja seus direitos em casos de eventuais vícios de construção.
Garantia Estrutural: Protegendo a Solidez da Edificação
A garantia estrutural abrange os elementos fundamentais que garantem a sustentação, estabilidade e segurança do imóvel. Essa proteção é voltada para o que se considera o “esqueleto” da construção. Estão cobertos por essa modalidade os problemas que afetam diretamente a solidez da edificação, como:
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Se ocorrer um colapso, rachaduras estruturais ou infiltrações graves que comprometam a estabilidade do edifício, a responsabilidade pelo reparo integral é da construtora responsável pela obra. Segundo o artigo 618 do Código Civil, o prazo de garantia para a solidez e segurança de obras de grande porte é de cinco anos, contados a partir da entrega do imóvel e das chaves.
Mesmo após esse período, se um vício estrutural for comprovado por perícia técnica como uma falha latente, a construtora pode ser acionada judicialmente.
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Garantia de Acabamento: Detalhes Estéticos e Funcionais
Em contraste com a proteção estrutural, a garantia de acabamento se refere aos componentes visíveis e funcionais do imóvel, que não afetam diretamente a sustentação, mas influenciam a habitabilidade e a valorização do patrimônio. Essa garantia cobre inconformidades estéticas e falhas de funcionamento, como:
O prazo padrão para reclamação de defeitos aparentes é de 90 dias, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Esse período começa a contar a partir do recebimento das chaves. Algumas construtoras oferecem prazos estendidos, que podem chegar a 180 dias para itens específicos, como esquadrias e pintura externa, e esses prazos estão descritos no Manual do Proprietário.
Vistoria Técnica e Procedimentos para Acionamento das Garantias
A vistoria técnica é um procedimento que valida o estado de conservação do imóvel novo. Segundo a construtora MRV, essa vistoria, realizada em conjunto com o comprador e a equipe de engenharia, registra formalmente qualquer inconformidade aparente antes da entrega das chaves.
A ausência de ressalvas ou a abertura imediata de chamados para correções define o início da contagem do prazo de 90 dias para a garantia de acabamento.
Para garantir o atendimento sem custos adicionais, o comprador deve seguir um rito formal ao identificar qualquer inconformidade no imóvel:
- Registro e produção de provas: O proprietário deve documentar a falha com fotos e vídeos. Para problemas estruturais complexos, é recomendável contratar um engenheiro civil ou arquiteto para um laudo técnico.
- Notificação formal por escrito: A construtora deve ser notificada oficialmente por canais que comprovem o recebimento, como e-mails, chamados no SAC ou cartas registradas. A documentação deve ser anexada.
- Vistoria técnica e reparo: Após a notificação, a construtora agenda uma vistoria para avaliar o problema. Se o vício for constatado, a empresa deve corrigir o defeito sem custo para o proprietário.
- Recursos administrativos e judiciais: Se a construtora não realizar os reparos ou não responder à notificação, o consumidor pode registrar uma reclamação no Procon ou entrar com uma ação judicial.
Perguntas Frequentes
Qual é a diferença entre vício aparente e vício oculto em um imóvel? O vício aparente é facilmente detectável após a entrega das chaves, enquanto o vício oculto não é perceptível de imediato e se manifesta com o uso contínuo do imóvel.
Como o comprador deve proceder ao identificar um problema de acabamento? O proprietário deve registrar a ocorrência com fotos ou vídeos e abrir um chamado formal. A vistoria técnica será agendada pela equipe de engenharia da construtora.
O que acontece se o prazo de 90 dias da garantia de acabamento expirar? Após o término do prazo, ocorre a decadência do direito de reclamar por vícios aparentes, salvo se houver garantia contratual complementar.
A construtora pode cobrar pelos reparos feitos dentro do prazo de garantia? Não. Reparos decorrentes de vícios de construção devem ser realizados pela construtora sem custo para o proprietário.
Modificações na planta ou reformas perdem o direito à garantia? Parcialmente. Reformas que alterem as características originais do projeto podem resultar na perda da garantia sobre as áreas afetadas.
- Fundações e estaqueamentos;
- Pilares, vigas e lajes de concreto armado;
- Alvenaria estrutural;
- Sistemas de cobertura e telhados.
- Descolamento de azulejos, pastilhas, pisos cerâmicos ou rodapés;
- Fissuras superficiais e trincas finas em reboco, gesso ou massa corrida;
- Descascamento precoce de pintura interna ou externa;
- Portas, janelas ou esquadrias de alumínio emperradas ou desalinhadas;
- Instalações elétricas soltas e vazamentos em conexões hidráulicas externas.