Fui fundar minha empresa naquele terreno que pertence aos meus sogros. O imóvel é de minha propriedade?

Famílias que optam por construir a casa própria ou estabelecer um negócio no terreno de parentes frequentemente consideram essa atitude como um ato de confiança e suporte familiar.

Contudo, a situação pode se transformar em conflito quando há separações, falecimentos ou disputas entre herdeiros.

Sob o Código Civil brasileiro, o proprietário do solo também é considerado proprietário da construção, salvo comprovação em contrário. Portanto, se o terreno está em nome dos sogros, o imóvel edificado ali, em tese, pertence a eles, mesmo que a construção tenha sido custeada por genros ou noras.

Acordo formal impede disputas.

Para o advogado Danniel Stehling Fernandes, o foco principal reside na distinção entre a posse do imóvel e o financiamento da construção.

Quando não há contrato, tudo fica na base da confiança e, no direito, confiança sem documento vale pouco.

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Na ausência de doação formal ou cessão documentada em cartório, a edificação é reconhecida como uma melhoria realizada sobre propriedade alheia. A única alternativa, nessa situação, é buscar recuperar o valor investido – sob a condição de que existam evidências comprobatórias.

Seria preferível um contrato prévio, ainda que básico, com a anuência dos proprietários, estabelecendo que a construção é do casal e que o valor investido poderá ser devolvido em caso de separação ou venda.

A dissociação pode extinguir o entendimento tácito.

Caso o relacionamento se encerre, o companheiro sem ligação direta com os proprietários do imóvel – frequentemente o genro ou a nora – pode ser solicitado a deixar o terreno.

Ausentes contratos ou registros que atestem um acordo quanto à permanência, o Judiciário tende a reconhecer que se trata apenas de uma permissão informal para utilização.

A ausência de formalização provoca instabilidade e o vínculo afetivo perde o caráter jurídico, segundo Fernandes.

É possível buscar ressarcimento pelo investimento, contanto que estejam disponíveis documentos como notas fiscais, transferências bancárias e registros da construção.

Herança pode intensificar conflitos.

Com a morte dos sogros, o terreno passa a fazer parte da herança dos filhos e herdeiros legítimos. Se o genro ou nora permanecer residindo no local, poderá enfrentar questionamentos ou até ações judiciais por parte dos demais herdeiros.

Em certas situações, sobretudo quando há dependentes jovens ou boa-fé demonstrada na posse, o Judiciário pode determinar indenizações ou o direito de permanência temporária. Contudo, não existem assegurações.

A usucapião nem sempre é possível.

A aquisição da propriedade por usucapião pode ser uma solução para regularizar a posse quando a ocupação é contínua, pacífica e sem oposição. O tempo necessário para a consolidação do direito varia entre 5 e 15 anos, dependendo da forma de aquisição.

Entretanto, o emprego de bens de familiares próximos é frequentemente visto como simples autorização. “O Judiciário compreende que não há posse com a intenção de se tornar proprietário, o que impede a usucapião”, declara Fernandes.

Existem exceções. Se for comprovado que o vínculo familiar se rompeu e, mesmo assim, a permanência se manteve por mais de dez anos, pode haver espaço para usucapião ordinária.

Quais os direitos das crianças?

Os filhos do casal não têm direito automático sobre o imóvel, a menos que sejam herdeiros dos donos do terreno.

Se os proprietários legítimos decidirem vender ou demolir a construção, o casal pode buscar indenização na Justiça, porém o resultado dependerá das provas apresentadas.

O que fazer antes de iniciar a construção

Em questões hereditárias, laços familiares não substituem a documentação formal. O que inicia como um ato de confiança pode resultar em disputa. E, na falta de comprovação, o Judiciário tende a amparar quem possui os direitos registrados em cartório.