A reforma tributária introduz alterações no sistema fiscal e obriga incorporadoras a reavaliar seus modelos de operação

A Reforma Tributária em curso no Brasil demandará adaptações significativas das incorporadoras, principalmente no setor econômico da construção civil. O novo sistema, que substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos – a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – transforma o regime cumulativo em um modelo não cumulativo.

Assim, as empresas passam a ter direito a créditos fiscais, mas também enfrentem a necessidade de controles mais rigorosos na apuração de débitos e créditos. As mudanças foram debatidas durante o evento Juntos 2025, promovido pela fintech imobiliária Versi, que reuniu incorporadoras de diversas regiões do país.

Reorganização

O novo sistema tributário tende a aumentar a base de cobrança, abrangendo operações como aluguéis e vendas anteriormente isentas de ICMS e ISS. A possível alta da carga tributária demanda uma revisão do planejamento tributário, da estrutura dos contratos e da organização dos fornecedores.

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A legislação contempla, contudo, redutores, como a alíquota de 50% menor para imóveis residenciais e mecanismos de transição que podem amenizar o impacto inicial. Segundo José Carlos Martins, presidente do conselho consultivo da CBIC, “a reforma impacta todos os pilares do negócio: terreno, obra, venda, receita e, principalmente, fluxo de caixa”.

Novos modelos operacionais

Durante o debate, Jardel Cardoso, sócio da Versi, e Daniel França, sócio da RDR Engenharia, propuseram a implementação de métodos mais eficazes para atenuar as consequências da reforma. Dentre as sugestões, ressaltam-se a industrialização da construção e a segmentação da produção – estratégia já utilizada por setores como o automotivo.

As construtoras devem focar suas atividades em segmentos com maior potencial de expansão, como a construção habitacional para fins sociais. Contudo, essa estratégia demandará modelos financeiros mais adaptáveis, que levem em conta as características do novo marco regulatório na estruturação dos projetos.

Capital de giro

Também foi discutido o provável aumento da necessidade de capital de giro. Dada a falta de clareza nas regras de apuração e compensação de créditos, há incerteza sobre a velocidade e a exatidão dos sistemas da Receita Federal.

A situação demanda maior atenção na administração do fluxo de caixa, uma vez que o prazo de recuperação de créditos pode afetar o custo financeiro das operações. Desta forma, será preciso prever adaptações nos projetos e fortalecer a preparação das equipes responsáveis pela contabilidade e pelo planejamento financeiro.

Relação com prefeituras

O aumento previsto na arrecadação municipal via IBS sugere a possibilidade de ampliar o diálogo entre incorporadoras e prefeituras. Espera-se que se desenvolvam modelos de colaboração direcionados ao desenvolvimento urbano, com ênfase em novas modalidades de empreendimento e aprimoramentos na infraestrutura.

Segundo Martins, o setor deve evitar a repetição de erros históricos. A reforma tributária, a falta de mão de obra produtiva e as exigências legais de ordem ambiental e social vão transformar os negócios da construção. Não devemos adotar a postura dos taxistas diante da chegada do Uber.

Fonte por: Carta Capital